Programme à l'intention des travailleurs indépendants (Solution A)

Ce programme est destiné aux travailleurs indépendants qui ne peuvent fournir de preuves conventionnelles de revenus, mais qui ont des antécédents éprouvés de deux ans en matière de gestion responsable de leur crédit et de leurs finances. Les emprunteurs admissibles sont généralement propriétaires d'une petite ou moyenne entreprise pendant un minimum de deux années et peuvent le confirmer par un document tiers indépendant. En outre, l'emprunteur doit déclarer ses revenus annuels, qui subiront un test de vraisemblance en fonction de l'industrie, de la durée des activités et du type d'entreprise.

 

Buts acceptables du prêt:

  • Achat, achat avec rénovations
  • Avances progressives
  • Refinancement pour remboursement de dette hypothécaire existante, rénovations de maisons, consolidation de dettes ou accroissement d'actif
    • Retrait de valeur nette limité à 200 000 $
    • Lorsque le but du prêt est de consolider les première et deuxième hypothèques existantes, le ratio prêt/valeur maximal s'applique

 

Limites du ratio prêt/valeur :

  • Achat, avances progressives: ratio prêt/valeur de 90 %
  • Refinancement: ratio prêt/valeur de 85 %

Propriétés admissibles :

  • Propriétés à deux logements au maximum, dont un logement au moins doit être occupé par le propriétaire en tant que résidence principale
  • Propriétés existantes et nouvelles constructions
  • Propriétés prêtes à la vente, situées dans un marché immobilier durable où la demande liée à la revente est réelle
  • Les maisons anciennes (bâties avant 1950) doivent avoir été modernisées considérablement et la durée résiduelle approximative (économique) doit être d'au moins 25 ans
  • Les nouvelles constructions doivent être couvertes par un programme de garantie des maisons neuves approuvé par Genworth

Montants maximaux des prêts hypothécaires :

  • Régions métropolitaines de Toronto, de Calgary et de Vancouver : 750 000 $
  • Reste du Canada : 600 000 $

Remarque : Les exceptions relatives à ces montants maximaux seront considérées au cas par cas.

Modalités

  • Les prêts hypothécaires à taux fixe, variable standard, variable plafonné et variable/ajustable sont admissibles.

Options d'amortissement :

  • Ratio prêt/valeur supérieur à 80 % : jusqu'à 30 ans
  • Ratio prêt/valeur inférieur ou égal à 80 % : jusqu'à 40 ans

Taux de prime :

  • Les primes doivent être acquittées au complet à la clôture et peuvent être capitalisées dans le solde du prêt hypothécaire.
  • Lorsque la première hypothèque et la deuxième hypothèque sont assurées simultanément, la prime totale correspond au montant qui serait exigé si les deux hypothèques étaient assurées en tant que première hypothèque unique.

Barème des primes :

Ratio prêt/valeurCote de l'agence d'évaluation du créditAchatRefinancementPrime complémentaire
De 85,01 à 90%6504,75%Sans objet7,00%
De 80,01 à 85%6202,90%2,90%5,50%
De 75,01 à 80%6201,64%1,64%3,85%
De 65,01 à 75%6201,00%1,00%2,60%
< 65%6200,80%0,80%1,50%

*Une surprime de 0,20 % s'appliquera à chaque période d'amortissement de cinq ans dépassant la période traditionnelle d'amortissement de 25 ans.

Conditions d'admissibilité de l'emprunteur :

  • Le revenu déclaré par l'emprunteur doit être vraisemblable en fonction de l'industrie, de la durée des activités et du type d'entreprise.
  • Antécédents en matière de crédit impeccables et bonne cote de crédit avec au minimum deux (2) antécédents commerciaux de crédit étant actif depuis au moins deux (2) années (pour connaître les recommandations en matière de cotes minimales de l’agence d’évaluation du crédit, voir le barème des primes ci-dessous).
  • Genworth établira la moyenne des cotes obtenues auprès des deux agences d'évaluation du crédit pour chaque emprunteur et l'exigence en matière de cote minimale s'appliquera à tous les emprunteurs figurant sur la demande.
  • Aucune défaillance en matière de versements hypothécaires ou de crédit renouvelable notée par une agence d'évaluation du crédit au cours des 12 derniers mois.
  • Aucun défaut de paiement de prêt hypothécaire résidentiel au cours des sept dernières années.
  • Aucune faillite antérieure.
  • Une mise de fonds minimale de 5% doit provenir des propres économies de l'emprunteur. La balance de la mise de fonds peut provenir de dons de membres de la famille immédiate. Aucune mise de fonds provenant d'emprunts n'est autorisée.
  • Les emprunteurs qui reçoivent un revenu provenant de commissions ne sont pas admissibles.
  • Le prêteur doit s'assurer que l'emprunteur n'a pas / les emprunteurs n'ont pas d'arriérés d'impôt.
  • Tous les demandeurs inclus dans la demande aux fins d'admissibilité doivent occuper la propriété
  • Les époux garants sont admissibles
  • Maximum de (1) prêt hypothécaire Solution A assuré par Genworth.
  • Lignes directrices ABD/ATD:

    Cote de solvabilité

    ABD

    ATD

    <680

    35%

    42%

    680+

    Aucune limite

    44%

Emprunteurs - travailleurs indépendants :

  • Une (1) forme de documentation écrite provenant d'une tierce partie confirmant au moins deux (2) années de travail indépendant doit figurer au dossier.
  • Le prêteur doit connaître le revenu « déclaré » de l'emprunteur et le soumettre à Genworth dans le cadre de la demande.
  • Le revenu « déclaré » doit être vraisemblable, en fonction du type et de la taille de l'entreprise, et doit être en mesure d'assurer de façon satisfaisante le service de la dette du prêt hypothécaire requis, conformément aux lignes directrices ABD / ATD ci-dessus.
  • La vraisemblance du revenu reçu par l'emprunteur est un facteur primordial dans l'approbation du prêt, tout comme la capacité de l'emprunteur de rembourser le prêt et d'assumer toutes les autres obligations.

Exigences en matière de documentation / renseignements :

    Entreprise individuelle

  • Une entreprise individuelle est une entreprise appartenant à une seule personne qui en gère elle-même toutes les activités, assume tous les pouvoirs et toutes les obligations, et est responsable des dettes de l'entreprise. Le revenu du propriétaire unique est déclaré à l'Agence du revenu du Canada dans la déclaration de revenus standard (T1 Générale) accompagnée d'un état des résultats des activités de l'entreprise requis par l'Agence du revenu du Canada.
  • Exigences en matière de documentation : Tout document suivant doit attester au moins deux (2) années d'emploi comme travailleur indépendant :
    • Licence d'exploitation
    • Déclaration de TPS / TVH
    • T1 Générales accompagnées de l'état des résultats des activités de l'entreprise pour un minimum de deux (2) ans préparé par un tiers indépendant
    • Des états financiers vérifiés des deux dernières années, préparés et signés par un comptable agréé
  • Ainsi qu’un avis de cotisation récent (au Québec: les avis de cotisation provincial et fédéral) ou une déclaration écrite sous serment et signée par l’emprunteur ou les emprunteurs confirmant qu’il n’y a pas d’arriérés d’impôt.

    Société de personnes
  • Une société de personnes est une entreprise qui appartient à deux personnes ou plus qui partagent les profits ou les pertes de l'exploitation. Le revenu de la société de personnes est déclaré à l'Agence du revenu du Canada dans la déclaration de revenus standard (T1 Générale) accompagnée d'un état des résultats des activités de l'entreprise requis par l'Agence du revenu du Canada, état qui indique le pourcentage du revenu NET ou de la perte NETTE pour chacun des partenaires de l'entreprise.
  • Exigences en matière de documentation : Tout document suivant doit attester au moins deux (2) années d'emploi comme travailleur indépendant :
    • Licence d'exploitation
    • Déclaration de TPS / TVH
    • T1 Générales accompagnées de l'état des résultats des activités de l'entreprise pour un minimum de deux (2) ans préparé par un tiers indépendant
    • Des états financiers vérifiés des deux dernières années, préparés et signés par un comptable agréé
  • Ainsi qu’un avis de cotisation récent (au Québec: les avis de cotisation provincial et fédéral) ou une déclaration écrite sous serment et signée par l’emprunteur ou les emprunteurs confirmant qu’il n’y a pas d’arriérés d’impôt 

    Société par actions
  • Une société à responsabilité limitée ou société par actions est une personne morale, distincte des personnes (tous les actionnaires) à qui elle appartient. L'entreprise peut détenir un actif, conclure des contrats et exécuter des opérations commerciales de sa propre capacité. La société est appelée limitée parce que la responsabilité des actionnaires se limite à leur investissement. Toutes les sociétés par actions provinciales doivent obtenir les statuts constitutifs de la province dans laquelle elles sont enregistrées, ou peuvent être constituées en vertu d'une loi fédérale. Le revenu personnel du demandeur sera indiqué dans le feuillet T4 provenant de la société par actions.
  • Exigences en matière de documentation : Tout document suivant doit attester au moins deux (2) années d'emploi comme travailleur indépendant :
    • Statuts constitutifs
    • Des états financiers vérifiés des deux dernières années, préparés et signés par un comptable agréé
  • Ainsi qu’un avis de cotisation récent (au Québec: les avis de cotisation provincial et fédéral) ou une déclaration écrite sous serment et signée par l’emprunteur ou les emprunteurs confirmant qu’il n’y a pas d’arriérés d’impôt

Transférabilité :

  • L'assurance prêt hypothécaire est transférable en vertu des conditions suivantes :
    1. Lors du transfert d'un prêt hypothécaire Solution A à un autre prêt hypothécaire Solution A, la prime correspondra au montant le moins élevé :
      • de l'augmentation du montant du prêt multiplié par les taux de prime complémentaire définis dans le tableau ci-dessus, ou
      • du montant du nouveau prêt multiplié par le taux du plein montant de la prime
    2. Lors du transfert d'un prêt Solution A à un prêt assuré par Genworth standard existant, la prime correspondra au montant le moins élevé :
      • de l'augmentation du montant du prêt multiplié par nos taux complémentaires de primes standards conformément à la description dans notre Survol du produit relatif au programme de transférabilité, ou
      • du montant du nouveau prêt multiplié par le taux standard du plein montant de la prime
    3. Lors du transfert d'un prêt assuré par Genworth standard existant à un prêt Solution A, la prime correspondra au montant le moins élevé :
      • du solde non remboursé du prêt hypothécaire multiplié par 1,5 % + montant complémentaire multiplié par le taux de prime complémentaire, ou
      • du montant du nouveau prêt multiplié par le taux du plein montant de la prime

Exemple pour le scénario nº3 :

Solde non remboursé du prêt hypothécaire = 100 000 $ ; montant complémentaire du prêt hypothécaire = 80 000 $ ; montant du nouveau prêt = 180 000 $ (ratio prêt/valeur de 90 %)

  1. (100 000 $ x 1,5 %) + (80 000 $ x 7,0 %) = 7 100 $
  2. (180 000 $ x 4,75 %) =  8 550 $

La prime payable est de 7 100 $

Lors du transfert avec un montant complémentaire du prêt hypothécaire, l'option d'amortissement pondéré est offerte.

 

Prises en charge / cessions :

  • Les hypothèques émises dans le cadre de ce programme peuvent être prises en charge. La couverture d'assurance se poursuivra dans l'hypothèse d'une vente de l'hypothèque à un investisseur à condition que le remboursement de l'hypothèque continue de se faire auprès d'un prêteur approuvé par Genworth conformément aux modalités du contrat-cadre.

Produits admissibles :

  • Deuxièmes hypothèques
  • Programme Achat avec rénovations
  • Refinancement avec retrait de valeur nette

Produits inadmissibles :

  • Nouveaux arrivants au Canada
  • Plan familial
  • Mise de fonds avec remise en argent
  • Résidences de vacances (type B)
  • Résidences secondaires (type A)